I SA/Gl 461/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Eugeniusz Christ (spr.), Sędziowie WSA Wojciech Gapiński, Bożena Suleja - Klimczyk, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 6 lipca 2020 r. sprawy ze skargi Z. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów na czynność egzekucyjną w zakresie opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę.

Postanowieniem z dnia [...] r. nr [...], działając na podstawie art. art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2018. 2096 ze zm.) oraz art. 18 i art. 11 0u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. 2019. 1438 ze zm.) dalej ustawa egzekucyjna, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Katowicach (dalej organ odwoławczy lub Dyrektor), po rozpoznaniu zażalenia pana Z.S. (dalej strona lub zobowiązany) na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. (dalej organ) z dnia [...]r. nr [...] oddalające zarzuty strony do opisu i oszacowania nieruchomości o numerze księgi wieczystej [...] zawartego w protokole opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...]r., postanowienie organu utrzymał w mocy. Uzasadniając rozstrzygnięcie Dyrektor zauważył, że organ prowadził postępowanie egzekucyjne wobec zobowiązanego, w toku którego zastosował środek egzekucyjny w postaci egzekucji z udziału ½ strony w nieruchomości gruntowej częściowo zabudowanej, położonej w K., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] i m [...], dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...], przewidziany w art. 1a pkt 12 lit. a tiret 13 ustawy egzekucyjnej. Na okoliczność przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości strony, wycenionej w operacie szacunkowym sporządzonym [...]r. przez rzeczoznawcę majątkowego wyłonionego przez organ egzekucyjny, na kwotę [...] zł, spisano w wyznaczonym dniu [...]r., protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości szacując udział zobowiązanego w prawie własności nieruchomości na kwotę [...] zł (winno być [...] zł). Tego samego dnia otrzymała go pełnomocnik strony ustanowiony do doręczeń. W protokole opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości potwierdzono, że podstawą określenia wartości nieruchomości jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, który stosując metodę porównawczą przyjął średnią wartość 1 m² działki gruntu nr [...] w kwocie [...] zł, skorygowanej o współczynnik [...]- do kwoty [...] zł. Skorygowana wartość 1 m² x powierzchnia działki [...] m² dała wartość [...] zł, po zaokrągleniu - [...] zł. Średnia natomiast cena 1 m² działki gruntu o numerze [...] przyjęta została w wysokości [...] zł, wynoszącej po skorygowaniu o współczynnik [...] - [...] zł, która to cena pomnożona przez powierzchnię nieruchomości dała wartość [...] zł, po zaokrągleniu [...] zł. Przy szacowaniu wartości nieruchomości zabudowanej przyjęto cenę 1 m² - [...] zł, a ponieważ współczynnik korygujący ustalono na poziomie 1,0, to mnożąc tę cenę przez powierzchnię użytkową [...] m² - po uwzględnieniu wartości gruntu w kwocie [...]zł, uzyskano wartość [...] zł, zaokrągloną do [...] zł. Suma tej wartości i wartości działki gruntu o numerze [...] wynoszącej [...] zł, dało łącznie [...] zł, z czego ½ to [...] zł (w protokole pomyłkowo podano [...] zł). Zobowiązany wniósł zastrzeżenia do tego protokołu złożone przez dwóch pełnomocników. Podniósł zaniżenie kwot podanych przez biegłego, gdyż wybrane metody szacunku nie odzwierciedlają rzeczywistej wartości nieruchomości. Wskazał, że stosując metodę porównywania parami oraz korygowania średniej ceny rzeczoznawca nie wyjaśnił wystarczająco, dlaczego przyjmuje taką metodę szacunku i z jakich powodów nie zastosował innych metod szacowania nieruchomości. Dodał, że nawet przy zastosowanych metodach, wartości nieruchomości zostały zaniżone, co w szczególności dotyczy nieruchomości zabudowanych. Ponieważ stosowanie takiej metody obarczone jest możliwością popełnienia znacznych błędów ze względu na praktycznie niemożliwe odnalezienie działek z porównywalną zabudową, strona zleca prywatne ekspertyzy innym biegłym rzeczoznawcom, gdyż istotą sprawy jest wyszacowanie wartości nieruchomości zgodnie z wartością rynkową. Licytacja nieruchomości po cenie oszacowanej przez biegłego wyznaczonego przez organ egzekucyjny spowoduje pokrzywdzenie właściciela ze względu na zlicytowanie poniżej ich wartości, za które mogłyby zostać przedmiotem obrotu na wolnym rynku. Postępowanie egzekucyjne winno być prowadzone z najmniejszą dolegliwością dla dłużnika, a zatem nieruchomości, do których prowadzona jest egzekucja nie mogą mieć zaniżonej wartości. Postanowieniem z dnia [...] r. organ zarzuty te oddalił. Na to postanowienie zobowiązany wniósł zażalenie podkreślając, iż rzeczoznawca majątkowy wybierając jako bazę porównawczą do wyceny wskazał transakcje z innych obszarów z okresu 18 miesięcy, a w tabeli zamieścił transakcje z terenu kilku gmin. Nie uwzględnił jednak badania żadnej transakcji nieruchomościami o podobnych cechach znajdujących się na obszarze miasta K., jak również przekraczającym granice tej gminy w kontekście wykazania w operacie szacunkowym istnienia przynajmniej trzech transakcji na terenie tej gminy. Zdaniem pełnomocnika, nie wyjaśniono dlaczego nie zostały przeanalizowane przez rzeczoznawcę transakcje nieruchomościami o podobnych cechach znajdujące się na obszarze miasta K. i gminy wiejsko miejskiej K. , jak również przekraczającym granice tej gminy w kontekście wykazania w operacie szacunkowym istnienia przynajmniej trzech transakcji na tym terenie. Dopiero gdyby takie transakcje nie były adekwatne, można by przyjąć rozszerzony rynek nieruchomości za okres kilkunastu miesięcy wstecz od daty sporządzenia operatu. Poza tym w przedmiotowym operacie oraz w wyjaśnieniach rzeczoznawcy nie uzasadniono powodu zróżnicowania okresu badania transakcji nieruchomościami w zależności od miejsca ich położenia, tj. miasta i gminy K. . Wskazując na obowiązki rzeczoznawcy majątkowego przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości i organu egzekucyjnego w zakresie sprawdzenia, czy we właściwy sposób ocenił on, szczególnie przez pryzmat zarzutów, prawidłowość dokonanego wyboru metodologii szacowania, w tym określenia badanego obszaru jako jednego rynku lokalnego, z uwzględnieniem uwarunkowań wymienionych w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w § 26 ust. 3 rozporządzenia. Przyjęte przez rzeczoznawcę porównanie nieruchomości położonych w wymienionych w zażaleniu, oddalonych geograficznie gminach, doprowadziło do przyjęcia bardzo dużej rozpiętości cen, co rzutuje na wysokość wyliczonej ceny średniej. Określona tak wartość nieruchomości znacznie odbiega od ustalonych wysokości za podobne nieruchomości położone na terenie miasta i gminy K., gdzie według załączonego wydruku oferowanej do sprzedaży nieruchomości produkcyjno-magazynowej położonej w mieście K. ą cena ta kształtuje się od [...] zł za 1 m². Organy mając wiedzę z innych postępowań co do innego zakresu przyjmowanych pod rozwagę transakcji, m.in. z obszaru miasta i gminy K. i odmiennych cen za 1 m², winny tę wiedzę wykorzystać przy ocenie spornego operatu szacunkowego. W związku z tym, że bez wystarczającej analizy przedmiotowy operat szacunkowy nie może być przyjęty bez zastrzeżeń, wymaga on dokładnego zbadania przez organ odwoławczy cech podobieństwa nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Nie zgadzając się z określeniem wartości wyceny nieruchomości niezabudowanej, będącej własnością strony, pełnomocnik wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego do sporządzenia operatu szacunkowego oraz o wstrzymanie sprzedaży zajętej rzeczy. Ponadto, zarzuciła wydanemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie swobodnej oceny dowodów, tj. błędne przyjęcie, że uznania, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, a tym samym przyjęcie, że wyjaśnienia rzeczoznawcy dotyczące postawionych zarzutów są wyczerpujące i nie budzą zastrzeżeń. Rozpoznając sprawę Dyrektor przytoczył przepisy art. 110s § 1 i § 4 ustawy egzekucyjnej wskazując, że organ dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania wartości nieruchomości, albowiem rzeczoznawca majątkowy dokonujący szacunku wartości przedmiotowej nieruchomości (częściowo zabudowanej) był uprawniony do realizowania tego typu zlecenia organu egzekucyjnego, a operat szacunkowy odpowiada wartości zastanej po oględzinach. Dodał, że każdy operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego, dla potrzeb postępowania egzekucyjnego powoływanego przez organ egzekucyjny, obrazującą stan faktyczny i prawny nieruchomości ustalony w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe niezbędne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Dowód z operatu szacunkowego wiąże organ egzekucyjny w tym sensie, że nie może on zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Ma on jednak obowiązek dokonania jego oceny. Stwierdził, że powołany przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy legitymuje się stosownymi uprawnieniami, a więc posiada odpowiednią wiedzę w tym zakresie. Przedłożony przez niego operat szacunkowy, sporządzony został według wytycznych działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i ukończony [...] r., a więc na gruncie art. 156 ust. 3 tej ustawy posiada moc obowiązującą. Jego treść przejrzyście prezentuje sposób szacowania przedmiotowej nieruchomości i zawiera wszystkie dane, o których mowa w art. 158 ust. 1 powołanej ustawy. Następnie Dyrektor przywołał treść art. 152 ust. 2, 153 ust. 1 i 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 kwietnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zauważył, że tryb dokonywania opisu i oszacowania wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania egzekucyjnego omówiony został w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zaś sporny operat szacunkowy, będący podstawą dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości przez organ egzekucyjny, spełnia wszystkie wymogi wynikające z powołanego wyżej rozporządzenia Ministra Finansów, bowiem drobiazgowo opisuje charakter i cechy wycenianej nieruchomości oraz cechy nieruchomości porównywanych. Dyrektor podkreślił, że dla przyjęcia średniej ceny nieruchomości niezabudowanej wybrano, co wynika z tabeli na str. 21 operatu szacunkowego, 14 transakcji dokonanych wyłącznie na terenie gminy K. Dlatego też nie sposób uznać za zasadną argumentację pełnomocnika dotyczącą wadliwości operatu szacunkowego wartości przedmiotowej nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z powodu nieuwzględnienia w celach porównawczych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości przeprowadzonych na terenie miasta i gminy K. Dyrektor wyjaśnił również, że jak wynika z przytoczonego wyżej § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., porównuje się nieruchomości z rynku właściwego dla położenia nieruchomości, a nie z tej samej miejscowości. W rozumieniu § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów, rynek właściwy dla położenia nieruchomości to rynek lokalny, zaś z całą pewnością rynkiem lokalnym jest nie tylko teren gminy, w której położona jest wyceniana nieruchomość, ale również gmin ościennych. Najważniejszy przy tej metodzie jest dobór nieruchomości podobnych, spełniających kryteria zbliżone do nieruchomości wycenianej. Dyrektor ustalił, że dokonujący wyceny nieruchomości strony rzeczoznawca majątkowy przyjął dla porównania ceny nieruchomości o zbliżonych cechach, zwłaszcza nieruchomości zabudowane, będące przedmiotem transakcji na rynku lokalnym. Zaakcentował, że żadna z norm prawnych omawiających procedurę szacowania wartości nieruchomości nie wymaga dokonywania analizy wszystkich nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania, co zresztą byłoby niemożliwe ze względu na ochronę prywatności ich właścicieli. W omawianej sprawie rzeczoznawca precyzyjnie opisał trzy z pięciu nieruchomości zabudowanych o najwyższych cenach za 1 m². Zdaniem Dyrektora pełnomocnik reprezentująca zobowiązanego poza kwestionowaniem doboru nieruchomości nie wskazała żadnych transakcji pochodzących z terenu miasta i gminy K. Nie może być potwierdzeniem konkretnych transakcji kupna sprzedaży nieruchomości załączony do zażalenia wydruk, gdyż jest to oferta sprzedaży i trudna do zrealizowania, sądząc z terminu ukazania się oferty - [...]r. i dnia jej aktualizacji - [...]r. Dyrektor podniósł, że szacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości służyć ma jej sprzedaniu w postępowaniu egzekucyjnym, a więc chodzi o osiągnięcie tego celu egzekucji po cenie możliwej do uzyskania. Oferując do sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku, właściciel może sobie pozwolić na określenie wartości nieruchomości, jaką chce uzyskać i oczekiwać na nabywcę, który spełni jego warunki, natomiast w postępowaniu egzekucyjnym czas oczekiwania na potencjalnego nabywcę jest bardzo ograniczony czasowo oraz cenowo. Należy więc przyjąć, że operat szacunkowy wartości przedmiotowej nieruchomości zawiera dane wymienione w § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zatem mógł stanowić podstawę do dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym również znalazły się wszystkie elementy wymienione w art. 110r § 1 ustawy egzekucyjnej. Dokonany zatem na podstawie prawidłowo sporządzonego i uzupełnionego stosownymi wyjaśnieniami, operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego opis i oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości stanowiącej w własność strony, jako zawierający wszystkie niezbędne elementy wymagane przepisami ustawy egzekucyjnej, nie nasuwa zastrzeżeń, a tym samym brak jest podstaw do wykonania ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej przez innego rzeczoznawcę majątkowego i zmiany prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego. Dyrektor zauważył, że sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości jest odpłatne, a to oznacza, że każdorazowe jego wykonanie generuje koszty postępowania egzekucyjnego, obciążające stosownie do założeń art. 64c § 1 ustawy egzekucyjnej, zobowiązanego. W kontekście powyższego bezpodstawnym więc uznać należy zarzut naruszenia przez organ egzekucyjny zasad postępowania przyjętych w art. 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a., a postanowienie organu nie narusza prawa. W skardze na to postanowienie, skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, skarżący wniósł o uchylenie postanowień organów obu instancji z uwagi na naruszenie: - art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w wyniku zaniechania oceny operatu szacunkowego w zakresie nie ingerującym w sferę wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, co miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy; - art. 7, 8, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. przez nieodniesienie się do argumentacji podniesionej w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, nierozpatrzenie materiału dowodowego, brak analizy treści operatu szacunkowego, który przyjęto do ustalenia wysokości wartości wyceny, brak analizy wyjaśnień złożonych przez biegłego, co skutkowało całkowicie dowolnym, niepopartym Jakąkolwiek argumentacją przyjęciem w uzasadnieniu decyzji. Jakoby biegły w sposób wiarygodny i logicznie spójny odniósł się do wątpliwości zgłaszanych przez strony oraz ograniczeniem oceny operatu jedynie do kwestii formalnych; - art. 80k.p.a. poprzez uznanie za dowód operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego pomimo, że operat nie spełnia wymogów określonych w § 55 i 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004. 207. 2109 ze zm.) z uwagi na nieprzedstawienie części rozwiązań merytorycznych i częściowe nieprzedstawienie toku obliczeń; - art. 110r § 1 pkt 7 ustawy egzekucyjnej tj. utrzymanie w mocy zaskarżonego postanowienia pomimo, iż oszacowanie wartości sporządzone zostało w sposób wadliwy poprzez wskazanie zaniżenia wartości nieruchomości, tj. w oparciu o operat: a) niepełny, nie zawierający uzasadnienia i podania podstaw w postaci danych źródłowych dla przyjętych tez, w oparciu o które dokonany został szacunek; b) w którym dokonano błędnego doboru transakcji porównawczych z uwagi na to, że ich przedmiotem były nieruchomości, których nie można uznać za podobne z nieruchomością poddaną szacunkowi; c) w którym dokonano wadliwej oceny cech działki nr [...] i nr [...] - art. 153-155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2020. 65), dalej również ustawa w zw. z § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004. 207.2109 z późn.zm.) - poprzez stwierdzenie, że art. 153-155 tej ustawy nie nakładają na rzeczoznawcą obowiązku przedstawienia szczegółowego uzasadnienia wniosków formułowanych w sporządzonym operacie szacunkowym, podczas gdy operat szacunkowy winien przedstawiać postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym powinien on zawierać w szczególności wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, natomiast brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Uzasadniając skargę skarżący przedstawił przebieg postępowania, tytuły wykonawcze dotyczące niniejszej sprawy oraz obszerne fragmenty zaskarżonego postanowienia by stwierdzić, że nie może zgodzić się ze stanowiskiem organów m.in. uznającym prawidłowość dokonanego oszacowania z uwagi na naruszenie przez organy przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to z powodu: 1) błędnej oceny spornego operatu szacunkowego, polegającą na zaaprobowaniu jego wniosków i ocen pomimo nie udokumentowania i nie przedstawienia przez rzeczoznawcę danych źródłowych będących podstawą przyjętych tez, zwłaszcza w zakresie wyboru tzw. próbki reprezentacyjnej pięciu nieruchomości do porównania, - braku wskazania cech podobieństwa tych nieruchomości względem nieruchomości szacowanych, w szczególności w zakresie ich obszaru położenia, wobec czego brak było możliwości zweryfikowania tych transakcji przez pryzmat przymiotu nieruchomości podobnych, 2) przyjęcia rażąco niższej ceny oszacowanej nieruchomości, tj. [...] zł 1 m², pomimo, że ceny nieruchomości przyjęte do porównania, położonych na terenie innych gmin, tj. M., K., B., T. oraz C., wahają się w granicach do [...] zł do [...] zł 1 m². Skarżący przytoczył także art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami podnosząc, że ilość działek przyjętych w bazie porównawczej ma wpływ na przyjętą metodę szacowania. Jakkolwiek wyboru metody szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, to zanim dokona tego wyboru (metodą porównania parami, czy też, jak w sprawie niniejszej, metodą korygowania ceny średniej), powinien opracować bazę nieruchomości porównawczych z danego obszaru w aspekcie ilości transakcji występujących na rynku obrotu nieruchomościami. Ilość transakcji ma zatem wpływ na wybór metody szacowania nieruchomości. Dodał, że jak wynika z tabeli, takie przyjęcie do porównania doprowadziło do przyjęcia bardzo dużej rozpiętości cen bo od [...] zł za 1 m² (cena minimalna) do [...] zł za 1 m² (cena maksymalna), rzutuje na wysokość wyliczonej ceny średniej. Cena przyjęta w operacie szacunkowym odbiega znacznie od ustalonej ceny za nieruchomości przyjęte do porównań przez rzeczoznawcę. Dodał, że nie można podważyć logicznego twierdzenia, że organy mając wiedzę co do innego zakresu przyjmowanych pod rozwagę transakcji i różnych cen 1 m² powinny tę wiedzę wykorzystać przy ocenie spornego operatu szacunkowego. Zauważył, iż w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, iż organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a., zaś operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Z kolei organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Z tej perspektywy zasadny jest, zdaniem skarżącego, zarzut błędnej oceny prawidłowości spornego operatu szacunkowego, polegającej na bezpodstawnym zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny nieruchomości, bez zweryfikowania prawidłowości tego postępowania. Uchybienia rzeczoznawcy w tym zakresie polegały na braku rzetelnego sporządzenia wykazu transakcji nieruchomości podobnych, poprzez nie udokumentowanie i nieprzedstawienie danych źródłowych dla wykazania, w oparciu o jakie konkretnie transakcje biegły dokonał wyboru tzw. próbki reprezentacyjnej, tj. trzech nieruchomości do porównania. Biegły ograniczył się do wskazania na niewielką ilość transakcji na badanym rynku, a także jego stabilność, lecz w żaden sposób nie udokumentował i tym samym nie uzasadnił, dlaczego i w oparciu, o co dokonał wyboru zaledwie pięciu transakcji porównawczych dla tzw. próbki reprezentatywnej w zakresie najistotniejszych danych, takich jak powierzchnia działki, powierzchnia użytkowa, data transakcji, cena, najistotniejsze cechy nieruchomości, w tym położenie. Brak powyżej wskazanych danych uniemożliwia także ocenę cech podobieństwa tych nieruchomości względem nieruchomości szacowanych, w szczególności w zakresie ich obszaru, wobec czego brak było możliwości zweryfikowania transakcji pod względem parametru nieruchomości podobnych. Skoro tak, to opisany jako podstawa szacowania materiał porównawczy jest tak znikomy, że nie może posłużyć do sporządzenia prawidłowej wyceny. Mimo braku wyczerpującej analizy rynku transakcji nieruchomości koniecznej do dokonania rzetelnej wyceny, organy bez żadnych zastrzeżeń i wyjaśnień zaaprobował tak niewielki materiał porównawczy. O ile biegły nie wykazał wystarczającej ilości transakcji nieruchomości spełniających wszystkie cechy charakterystyczne podobieństwa, wobec czego różnią się one dwiema cechami, to winien udokumentować, iż takie też transakcje posłużyły do wyboru nieruchomości, z których z kolei wyselekcjonował tzw. grupę reprezentatywną. Ponadto nie można nie zauważyć, że organy zupełnie pomijają wartość oferty sprzedaży nieruchomości zabudowanej, min. magazynem, położonej w K. u, wystawionej do sprzedaży w dniu [...]r. i jej aktualizacji z dnia [...]r., której wartość oszacowano za 1m² [...] zł, a którą załączono do zażalenia. Skarżący podkreślił, że rzeczoznawca w dniu [...]r. sporządził 5 opinii w formie operatu szacunkowego dotyczące różnych nieruchomości, zaś spór z organami koncentruje się na prawidłowości opisu i oszacowania nieruchomości, do której skierowano egzekucję, a w konsekwencji na jej wartości, na potrzeby sprzedaży licytacyjnej. Zdaniem zobowiązanego, nie zostały wyjaśnione kluczowe kwestie, z punktu widzenia wartości nieruchomości objętej egzekucją, w szczególności dotyczące wyboru metody oszacowania, nieruchomości przyjętych do porównań. Przytoczone unormowanie nie zwalnia organu od obowiązku respektowania i odpowiedniego stosowania art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 ustawy egzekucyjnej. Zatem obowiązkiem organów była uważna i wnikliwa analiza operatu rzeczoznawcy, a przede wszystkim czy nie zawiera on istotnych luk, czy rzeczoznawca przedstawił spójny tok rozumowania, odpowiadający faktom i prawu, czy wybory rzeczoznawcy mają uzasadnienie faktyczne i prawne, czy rzeczoznawca posłużył się kryteriami adekwatnymi do stanu faktycznego i prawnego. Dotychczas organy tego obowiązku nie wykonały, a błędnie przyjęły, że są związane każdym operatem tylko dlatego, że został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Skarżący stwierdził, iż nie sposób nie zauważyć, że argument organów dotyczący samodzielnej analizy dokumentów gromadzonych na potrzeby podatków przemawia za niezgodnością z prawem kontrolowanych postanowień. Po pierwsze - ani organ egzekucyjny, ani nadzorujący egzekucję nie są uprawnione do zastępowania operatu rzeczoznawcy własnymi ustaleniami w zakresie wartości nieruchomości, do której skierowano egzekucję. Ich rolą jest bowiem przeanalizowanie założeń, toku rozumowania i wniosków rzeczoznawcy przedstawionych w operacie. Po drugie - bez analizy tych dokumentów przez rzeczoznawcę nie można zasadnie ocenić czy wnioski organów są trafne. Po trzecie zaś - organy stwierdzają że nie są uprawnione do zakwestionowania operatu i powołują sią na art. 157 ust. 1 i 2 u.g.n., niejednocześnie dokonują własnych ustaleń celem potwierdzenia słuszności operatu, a więc jednak oceniają go. W tej sytuacji argumentacja organów jest wewnętrznie sprzeczna, niespójna. Skarżący podkreślił, że w myśl art. 21 ust. 1-2 i art. 64 ust. 1-3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U.1997.78.483 ze zm.) prawo własności podlega, co do zasady, konstytucyjnej ochronie. Zatem ingerencję w prawo własności zobowiązanego w trybie przymusu egzekucyjnego należy postrzegać jako instytucję wprowadzoną przez ustawodawcę na zasadach wyjątku, w celu zrealizowania uprawnień wierzyciela. Z tego względu czynności prowadzące do licytacyjnej sprzedaży nieruchomości, w tym jej opis i oszacowanie, nie mogą być oparte na uogólnieniach rzeczoznawcy czy na jego wyborach pozbawionych konkretnego uzasadnienia. Obowiązkiem organów jest natomiast troska o uzyskanie od rzeczoznawcy opisu i oszacowania nieruchomości, w którym zostaną wyczerpująco omówione i wnikliwie przeanalizowane wszystkie aspekty faktyczne i prawne konieczne dla określenia wartości nieruchomości objętej egzekucją. Tylko tak sporządzony operat da zobowiązanemu gwarancję, że przymusowa sprzedaż jego nieruchomości zostanie przeprowadzona ściśle na zasadach określonych przez prawo. Odpowiadając na skargę Dyrektor o jej oddalenie podtrzymując zajęte w sprawie stanowisko i jego argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Dokonując oceny legalności zaskarżonego postanowienia wskazać należy, że dotyczyło ono zarzutów do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, dokonanego w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego wobec zobowiązanego będącego jej współwłaścicielem (w ½ części). Poza sporem było, że organ egzekucyjny zlecił wycenę spornej nieruchomości, a rzeczoznawca przedstawił operat szacunkowy, który stał się podstawą do sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół doręczono stronie, która zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wskazując na zaniżenie wartości nieruchomości, brak dokonania prawidłowej analizy rynku lokalnego oraz nieuwzględnienie transakcji, które zostały zrealizowane w przyjętym do analizy przedziale czasowym. Zgodnie z treścią art. 110s § 1 ustawy egzekucyjnej do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 ustawy egzekucyjnej zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. 2014.742). W myśl art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży w warunkach rynkowych. Stosownie do art. 152 tej ustawy sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd.1 i 2 ustawy). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Cechy te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy). Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Wykonując upoważnienie z art. 153 ustawy Rada Ministrów w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004. 207. 2109) określiła m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. W § 4 tego rozporządzenia wskazano, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2), przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust 4). Zgodnie z § 4 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby zobowiązań podatkowych stosuje się podejście porównawcze, zaś w myśl jego § 55 ust. 2 operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego. Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 k.p.a. w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na określaną wartość. Operat szacunkowy powinien spełniać, zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (tak wyrok WSA w Krakowie z dnia 11 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Kr 833/17). Jak wynika z akt sprawy strona podniosła zarzut zaniżenia wartości nieruchomości, braku analizy rynku lokalnego oraz nieuwzględnienia transakcji zrealizowanych na terenie gminy, położenia nieruchomości w przyjętym do analizy przedziale czasowym. Odnosząc się do tych kwestii wskazać trzeba, że organy egzekucyjne dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego bowiem operat ten obejmował stan faktyczny i prawny nieruchomości, dokładnie uzasadniał wybór podejścia, metod i technik szacowania wartości nieruchomości, przedstawił cechy mające wpływ na tę wartość, a także w sposób zrozumiały wskazał procedurę w zakresie wyłonienia transakcji nadających się porównania. Dokonał również oceny cech rynkowych nieruchomości, ustalił procentowe wagi rynkowych atrybutów, a następnie uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość poszczególnych elementów składowych nieruchomości. Przedmiotowy operat szacunkowy został wykonany przez uprawnioną do tego osobę, oraz stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Nadto operat ten sporządzony został zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia RM, a nadto zawiera wszystkie niezbędne elementy, wymienione w § 56 tego rozporządzenia. W szczególności zauważyć należy, że rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównania parami oraz metodą korygowania ceny średniej. Wskazał okoliczności wpływające na wybór podejścia, metody i techniki, zdefiniował pojęcia użyte w operacie w tym pojęcie "najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku" w dniu wyceny. Wyjaśnił na czym polega przyjęte przez niego podejście i metody, opisał przeprowadzone przez niego badanie rynku nieruchomości, w tym obszar rynku i okres badania, a następnie dokonał, analizy wartości rynkowej nieruchomości przy uwzględnieniu faktu, że wyceniana nieruchomość to grunt zabudowany budynkiem biurowo-usługowym. Określił cechy i wagi przyjęte w operacie oraz wybrał nieruchomości zabudowane porównawcze, dokonując ich opisu. Podobnej analizy dokonał w przypadku gruntu. Rzeczoznawca uwzględnił dane z 14 transakcji dokonanych w latach 2017-2018, które dotyczyły nieruchomości na terenie gminy K. wskazując średnią cenę transakcyjną gruntu, którą następnie odpowiednio skorygował. Co do składnika budowlanego wziął pod uwagę nieruchomości o podobnych walorach lokalizacyjnych, standardzie wykończenia oraz stanie technicznym. Stwierdził, że ceny transakcyjne takich obiektów na lokalnych rynkach nie wykazują podobieństwa oraz, że występuje duża rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości. Odrzucił z zakresu dostępnych danych ceny skrajne i transakcje niewiarygodne i przedstawił do porównania 5 nieruchomości o cechach najbardziej zbliżonych do przedmiotowej nieruchomości, a następnie wybrał do porównania 3 nieruchomości, których ustalona cena transakcyjna wynosiła [...]zł. Argumentacja operatu, sposób analizy, zastosowane metody i wnioski nie budzą wątpliwości. Dlatego też dokonując oceny przedmiotowego operatu organy egzekucyjne uprawnione były do uznania jego rzetelności i pełności oraz ustalenie braku podstaw do kwestionowania przyjętych w nim rozważań i wartości. Ocena ta mieściła się w ramach swobodnej oceny tego dowodu. Z tych przyczyn jako niezasadne jawią się zarzuty skargi co do naruszenia powołanych w niej przepisów. Należy przy tym zauważyć, że rzeczoznawca odniósł się do zarzutów strony w piśmie z dnia 12 kwietnia 2019 r. Sąd nie uznaje za zasadny zarzut wadliwości wartości przedstawionego oszacowania, a w szczególności podważenia prawidłowości uzasadnienia sporządzonego operatu, gdyż jak już ustalono zawierał on wszelkie możliwe dane i wyjaśnienia. Tym samym wbrew zarzutom skarżącej organy egzekucyjne prawidłowo uznały, że nie istnieją u powody do formalnego, lub merytorycznego kwestionowania operatu. Słusznie stwierdziły, że przyjęcie sugerowanej przez stronę transakcji, której dotyczyła oferta z dnia [...]r. byłoby nieusprawiedliwione, gdyż była to oferta sprzedaży trudna do zrealizowania, oraz że celem egzekucji z nieruchomości przez jej sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym jest uzyskanie ceny możliwej do osiągnięcia z uwzględnieniem kryterium czasowego i charakteru tej czynności. Należy również zgodzić się z Dyrektorem, iż nie było podstaw do wykonania ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości. Z tych przyczyn Sąd uznał, że zaskarżone postanowienie nie narusza prawa w sposób opisany w art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. 2019. 2325) i na podstawie jej art. 151 skargę oddalił. mr