I SA/Kr 63/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Waldemar Michaldo Sędziowie WSA: Piotr Głowacki (spr.) Jarosław Wiśniewski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 25 czerwca 2020 r. spraw ze skarg A. M. i M. M. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K., z dnia 21 listopada 2019r. nr [...] w przedmiocie przybicia na rzecz licytanta; 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji; 2. zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w K. na rzecz każdego ze skarżących: A. M. i M. M. kwotę po 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Naczelnik Urzędu Skarbowego [...], jako organ egzekucyjny prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku zobowiązanego A. M.. W toku postępowania egzekucyjnego organ egzekucyjny wszczął egzekucję z nieruchomości zobowiązanego, stanowiącej lokal mieszkalny położony w K. przy ul. [...] o pow. użytk. 55.150 m2, należący na prawie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej do zobowiązanego oraz jego żony M. M.. W dniu 8.03.2018r. został sporządzony operat szacunkowy nieruchomości, w którym oszacowano wartość nieruchomości na kwotę [...]zł (analiza cen rynkowych nieruchomości za okres 2016r.-2018r.). W dniu 13.03.2018r. został sporządzony protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Podczas odczytania protokołu z opisu i oszacowania wartości nieruchomości w dniu 13.03.2018r. był obecny aplikant adwokacki A. R. pełnomocnik M. M.. Po odczytaniu i podpisaniu protokołu, egzemplarz przeznaczony dla M. M. został doręczony aplikantowi w dniu 13.03.2018r. W dniu 14.06.2019r. organ egzekucyjny dokonał oględzin nieruchomości celem sprawdzenia, czy jej stan nie uległ zmianie. Oględzin dokonał pracownik organu egzekucyjnego wraz z rzeczoznawcą majątkowym. Oceniając stan faktyczny, fizyczny i prawny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy w dniu 2.07.2019r. dokonał aktualizacji operatu szacunkowego z dnia 8.03.2018r. aktualizując wartość nieruchomości do kwoty [...]zł., z uwagi na upływ czasu od daty pierwszego oszacowania wartości nieruchomości, a co za tym idzie wzrost cen nieruchomości w okresie 2017r. - 2019r. Z uwagi na brak zmian w stanie fizycznym i prawnym nieruchomości organ egzekucyjny nie sporządzał dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Pismem z dnia 4.07.2019r. organ egzekucyjny poinformował wszystkich znanych uczestników postępowania o dokonanej aktualizacji operatu szacunkowego. Zobowiązanemu - A. M. wraz z w/w pismem wysłano również egzemplarz aktualizacyjny operatu szacunkowego z dnia 2.07.2019r. M. M. w/w pismo doręczono w dniu 24.07.2019r. w trybie art. 44 kpa. Przystępując do kolejnego etapu egzekucji z nieruchomości, jakim jest sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej, organ egzekucyjny zawiadomieniem z dnia 26.07.2019r. nr [...] powiadomił wszystkich znanych uczestników postępowania, iż w dniu 26.09.2019r. odbędzie się pierwsza publiczna licytacja nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny położony w K. ul. [...]. Wraz z w/w zawiadomieniem organ egzekucyjny przesłał obwieszczenie o pierwszej licytacji nieruchomości z dnia 26.07.2019r. Zawiadomienie doręczone zostało M. M. w trybie art. 44 kpa. w dniu 16.08.2019r. Z uwagi na fakt, iż do części tytułów wykonawczych M. M. udzieliła pełnomocnictwa adwokatowi Pawłowi Weber, przedmiotowe zawiadomienie organ egzekucyjny wysłał również na adres pełnomocnika (doręczono w dniu 2.08.2019r.). Pełnomocnikowi skarżącej wraz z w/w pismami wysłano również uwierzytelnioną kserokopię pisma z dnia 4.07.2019r. nr [...] informującego o aktualizacji operatu szacunkowego. Obwieszczenie o pierwszej licytacji nieruchomości wywieszono na tablicy ogłoszeń Urzędu Skarbowego [...], przesłano również do Urzędu Miasta K. - celem wywieszenia na tablicy ogłoszeń, zamieszczono na stronie internetowej Biuletynu Informacji Publicznej (BIP) oraz Urzędu Skarbowego [...]. Obwieszczenie przesłano również do wszystkich Urzędów Skarbowych w województwie małopolskim celem wywieszenia na tablicy ogłoszeń, aby powiadomić o licytacji szersze grono potencjalnych nabywców. Obwieszczenie o pierwszej licytacji nieruchomości zostało również opublikowane w dniu 6.08.2019r. w Gazecie Wyborczej K.. W dniu 26.09.2019r. do licytacji przystąpiły trzy osoby, które uiściły wadium oraz złożyły oświadczenia, że nie należą do kręgu osób wymienionych wart. 111d § 1 upea. Najwyższą cenę tj. [...] zł zaoferował licytant J. S. i z uwagi na brak dalszych postąpień udzielono mu przybicia. Postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta z dnia 26.09.2019r. nr [...] niezwłocznie wysłano do wszystkich uczestników postępowania. Na powyższe postanowienie M. M. złożyła zażalenie, zarzucając: - złe zastosowanie art. 110u § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, gdyż dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości nie został dokonany w wymaganej przez ustawę formie, - naruszenie art. 111e upea w związku z art.110u § 2 upea poprzez błędne ustalenie ceny wywoławczej na licytacji nieruchomości, gdyż została ona oparta na dokumencie, który zgodnie z przepisami prawa nie był oszacowaniem nieruchomości, tj. cenie podanej w piśmie Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] z dnia 4.07.2019r., a nie ceny wskazanej w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 13.03.2018r., - naruszenie art. 110w § 2 upea oraz art. 110u § 1 upea poprzez niezastosowanie się organu do wskazanego w tych przepisach terminu, domniemując, iż w piśmie Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] z dnia 4.07.2019r. został doręczony zaktualizowany opis i oszacowanie nieruchomości, - niedochowanie wymagań formalnych pisma z dnia 04.07.2019r. ze względu na brak dostarczenia stronie załącznika w postaci aktualizacji operatu szacunkowego, wskazanego w piśmie, jako załącznik. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w K. postanowieniem z dnia 21 listopada 2019r. nr [...], utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. W uzasadnieniu organ podał, iż w świetle art. 110u § 2 upea nie zaszły istotne zmiany w stanie nieruchomości, nie zachodziła więc konieczność przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (tj Dz. U. z 2018r póz. 2204, dalej: ugn), operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 4). W niniejszej sprawie zachodziła konieczność zaktualizowania operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu 8.03.2018r. W dniu 14.06.2019r. została przeprowadzona wizja lokalna mieszkania przy ul. [...] w obecności rzeczoznawcy majątkowego oraz pracownika organu egzekucyjnego. Stwierdzono w sposób nie budzący wątpliwości, że stan fizyczny jak i prawny nieruchomości nie uległ zmianie od marca 2018r. Osoba, która użytkuje przedmiotowy lokal mieszkalny tj. J. S. złożył w dniu 14.06.2019r. oświadczenie, że stan nieruchomości od marca 2018r. nie uległ zmianie. Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy dokonał aktualizacji operatu szacunkowego z dnia 13.03.2018r. aktualizując wartość nieruchomości do kwoty [...]zł. z uwagi na wzrost cen lokali mieszkalnych w okresie 2017r. - 2019r. Potwierdzenie aktualizacji operatu szacunkowego nastąpiło przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 2.07.2019r. poprzez dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy aktualizacji operatu szacunkowego rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomości w okresie od 2017r. do 2019r. Z uwagi na wzrost cen nieruchomości - lokali mieszkalnych w mieście K. w okresie 2017r.-2019r. rzeczoznawca majątkowy zaktualizował wartość nieruchomości z kwoty [...]zł do kwoty [...]zł. Organ uznał też za niezasadne zarzuty nie doręczenia załącznika w postaci aktualizacji operatu szacunkowego. Załącznik w postaci aktualizacji operatu szacunkowego doręczono jedynie zobowiązanemu, co wyraźnie wskazano w piśmie z dnia 4.07.2019r. M. M. wysłano jedynie pismo z dnia 4.07.2019r. zawierające informację o dokonanej aktualizacji. Pismo doręczono w dniu 24.07.2019r. w trybie art. 44 kpa. Następnie wraz z obwieszczeniem o licytacji organ egzekucyjny przesłał do pełnomocnika skarżącej informację o dokonanej aktualizacji wartości nieruchomości. Przepisy upea nie regulują kwestii, w jakiej formie winna nastąpić aktualizacja operatu szacunkowego i czy przysługują wobec tego środki zaskarżenia. Ustawa egzekucyjna nie wskazuje również, czy organ egzekucyjny ma obowiązek przesłania wszystkim uczestnikom postępowania aktualizacji operatu szacunkowego. Z akt sprawy wynika, że wszyscy uczestnicy postępowania zostali powiadomieni o aktualizacji wartości nieruchomości, natomiast samą aktualizację operatu szacunkowego, przeprowadzoną przez rzeczoznawcę doręczono jedynie zobowiązanemu. Nadto wartość nieruchomości po aktualizacji operatu szacunkowego uległa podwyższeniu o [...] zł. Cena wywołania stanowiąca 75 % sumy oszacowania była zatem wyższa niż cena wywołania, liczona od wartości nieruchomości wynikającej z pierwotnego operatu szacunkowego. Podnoszony w zażaleniu argument błędnej ceny wywoławczej nieruchomości w pierwszej licytacji nie zasługuje zatem na uwzględnienie. Mając powyższe na uwadze uznano, iż postępowanie egzekucyjne do przedmiotowej nieruchomości prowadzone było w sposób prawidłowy, a zaskarżone postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, nie narusza prawa. Na postanowienie to A. M. i M. M. złożyli skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zarzucając naruszenie: - art. 110u § 2 upea w zw. z art. 156 u. 4 ustawy z dnia 12 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 58 u. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego poprzez to, że pomimo stwierdzenia znaczącej zmiany oszacowanej wartości nieruchomości nie dokonano obligatoryjnego ponownego opisu i oszacowania oraz poprzez to, że zmieniono oszacowaną wartość nieruchomości wyłącznie na podstawie samowolnej "aktualizacji operatu szacunkowego" na kwotę przyjętą potem w licytacji i postanowieniu o przybiciu; - art. 110u § 1 upea poprzez to, że ze względu na brak sporządzenia ponownego opisu i oszacowania zostali pozbawiona prawa do wnoszenia zarzutów co do kwoty przyjętej potem jako nowa szacowana wartość nieruchomości; - art. 111e upea poprzez to, że przyjęto kwotę wywoławczą licytacji odmienną od wskazanej w opisie i oszacowaniu, co wpłynęło znacząco na ostateczną kwotę zakupu potwierdzoną postanowieniem o przybiciu. W uzasadnieniu podkreślono, iż przepisy w/w rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do sporządzania aneksu do operatu szacunkowego, czy jego uzupełniania. Opracowanie takie nie może stanowić opinii rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu art. 156 ust. 1 u.g.n., gdyż zarówno ustawa ta jak i rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. nie przewidują sporządzania aneksu do operatu poprzez dokonywanie korekty wartości nieruchomości. Można dokonywać potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego poprzez dołączenie do operatu klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Natomiast w myśl § 58 rozporządzenia w sytuacji, gdy zachodzi potrzeba korekty (zmiany), wartości nieruchomości, powinien być sporządzony nowy operat. Z powodu nie zachowania tego warunku, czynności związane z licytacją i przybiciem były wadliwe, ponieważ dokonywano ich w/g ceny innej, niż wynikającej z pierwotnego opisu i oszacowania. W związku z powyższym skarżący wnieśli o uchylenie postanowień obu instancji i zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargi organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sąd administracyjny w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz. 1270 z późn. zm. - oznaczanej dalej jako "p.p.s.a."), uprawniony jest do badania czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. – następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub podjęta została czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Wady skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia wskazane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Natomiast w wypadku nieuwzględnienia skargi sąd, w myśl art. 151 p.p.s.a., skargę oddala. Skargi są uzasadnione. Istotną wadą kontestowanego przez skarżących postanowienia było pominięcie, iż w zakresie opisu i oszacowania, a zatem także skutków jakie te czynności odnoszą wobec licytacji i przybicia w zakresie egzekucji z nieruchomości, w świetle art. 110r § 2 upea, następuje odesłanie do przepisów wykonawczych, w których ma nastąpić uwzględnienie przepisów o gospodarce nieruchomościami. W świetle tych ostatnich, zwłaszcza art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy, może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany stosownych czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n., chodzi tu o stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy w przypadku potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy dołączając do operatu szacunkowego klauzulę, w której oświadcza o aktualności operatu, zamieszcza na niej datę, składa podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego, stosownie do treści § 57 ust. 1 w związku z § 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego. Wprawdzie art. 156 ust. 4 u.g.n. i § 58 ust. 1 rozporządzenia nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności. W myśl § 57 ust. 1 rozporządzenia, klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego. Innymi słowy, niezbędnym elementem klauzuli jest oświadczenie rzeczoznawcy, co do aktualności operatu, sporządzone w formie przewidzianej w § 57 ust. 1 rozporządzenia, w przeciwnym razie potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę w sposób niezgodny z zasadami określonymi w powołanym przepisie skutkuje utratą ważności sporządzonego operatu po upływie roku od daty jego sporządzenia (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 marca 2017 r. IV SA/Wa 2356/16 oraz wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 1 lutego 2018r. sygn. II SA/Wr 1/18 i WSA w Gorzowie z dnia 18 marca 2015r. sygn.. II SA/Go 116/15). Zatem można dokonywać potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego poprzez dołączenie do operatu klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Natomiast w myśl § 58 rozporządzenia w sytuacji, gdy zachodzi potrzeba korekty (zmiany), wartości nieruchomości, powinien być sporządzony nowy operat. W kontrolowanej sprawie biegły dokonał zmiany wartości licytowanej nieruchomości, podwyższając jej wartość. Z uwagi na to pomimo, iż dokonał tego w formie dokumentu określonego jako operat szacunkowy z dnia 2 lipca 2019r., które organy uznały za wiążąca aktualizację, to w świetle w/w przepisów nie może on być uznany za wiążący dokument dający podstawę do przeprowadzenia skutecznej licytacji i przybicia. W/w przepisy wymagają bowiem albo potwierdzenia aktualizacji operatu po upływie terminu 12 miesięcy od jego sporządzenia tj. pełnego i precyzyjnego stwierdzenia aktualności wyceny w tym zwłaszcza w zakresie podanej wówczas wartości, albo gdy zachodzi potrzeba korekty (zmiany) wartości nieruchomości, powinien być sporządzony nowy operat, z czym z kolei wiążą się wymogi upea w zakresie przeprowadzenia "nowego" opisu i oszacowania, co w kontrolowanej sprawie nie zostało przeprowadzono. Powyższe uchybienie skutkowało m.in. brakiem możliwości wniesienia zarzutów przez skarżących w zakresie opisu i oszacowania w świetle art. 110u § 1 upea. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości uległa znacznemu podwyższeniu, co wynikało ze stwierdzonej przez biegłego "aktualizacji", właściciele licytowanej nieruchomości pozbawieni zostali możliwości kontroli, czy ta nowa wartość jest prawidłowa. Wobec tego uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Argumentacja organów dokonywana na bazie art. 110u § 2 upea jest błędna, ponieważ przepis ten nie wyłącza wyżej wskazanych przepisów w zakresie aktualności operatu szacunkowego tj. okresu 12 miesięcy od jego sporządzenia, lecz daje możliwość organowi przeprowadzenia jeszcze dodatkowego operatu w przypadkach tam określonych. Mając powyższe na uwadze sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy o p.p.s.a., uchylając zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tejże ustawy.