I SA/Gl 460/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Pindel, Sędziowie WSA Agata Ćwik-Bury (spr.), Anna Tyszkiewicz-Ziętek, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 2 lipca 2020 r. sprawy ze skargi Z. S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zarzutów na czynność egzekucyjną w zakresie opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę.

1. Przedmiotem skargi Z. S. (dalej: skarżący) jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach (dalej: Dyrektor) z dnia [...]r. nr [...], wydane na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 ustawy z 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej: k.p.a.) oraz art. 18 i art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tj. Dz.U. z 2019 r., poz. 1438 ze zm., dalej: u.p.s.a.), utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. (dalej: Naczelnik) z dnia [...] r. nr [...] oddalające zarzuty do opisu i oszacowania wartości niezabudowanej. 2. Postępowanie przed organami egzekucyjnymi. 2.1. Z akt sprawy wynika, iż Naczelnik prowadził postępowanie egzekucyjne wobec zobowiązanego, w toku którego zastosował środek egzekucyjny w postaci egzekucji z nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości N., dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...], przewidziany w art. 1a pkt 12 lit. a tiret 13 u.p.e.a. Na okoliczność przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości skarżącego, wycenionej w operacie szacunkowym sporządzonym [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę [...] zł, spisano w dniu [...] r. protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który tego dnia otrzymał pełnomocnik ustanowiony do doręczeń - Z. K.. W protokole nieruchomości stanowiącej niezabudowaną, w części zalesioną działkę o numerze [...], dla której urządzona jest księga wieczysta nr [...] potwierdzono, że podstawą określenia wartości nieruchomości jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, który stosując metodę porównawczą, przyjął średnią wartość 1 m2 działki w kwocie [...] zł, skorygowanej o współczynnik 1.2914 - do kwoty [...] zł. Skorygowana wartość 1 m2 X powierzchnia działki [...]m2 dała wartość [...] zł, po zaokrągleniu - [...] zł. 2.2. W dniu 17 lipca 2019 r. wpłynęły do Urzędu Skarbowego w K. zastrzeżenia pełnomocnika adwokata L. K. do protokołów opisu i oszacowania nieruchomości z dnia [...] r. (księgi wieczyste nr [...], [...], [...], [...], [...], uzupełnione pismem z dnia 4 września 2019 r. Pełnomocnik podnosząc w zarzutach zaniżenie kwot podanych przez biegłego wskazał, iż metody szacunku przez niego wybrane nie odzwierciedlają rzeczywistej wartości nieruchomości. Stosując metodę porównywania parami oraz korygowania średniej ceny rzeczoznawca nie wyjaśnił wystarczająco, dlaczego przyjmuje taką metodę szacunku i z jakich powodów nie zastosował innych metod szacowania nieruchomości, a wartości nieruchomości zostały zaniżone. Natomiast pełnomocnik Z. K. w podniesionych zarzutach z dnia 18 lipca 2019r. (wpływ do US 22 lipca 2019r.) stwierdziła, iż nie można uznać za podobną żadnej nieruchomości przyjętej do porównania przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ nie wykazują cech podobieństwa. Ponadto rzeczoznawca nie wskazał cech nieruchomości z tego samego terenu przyjętych do porównania, które wpłynęły na poziom cen oraz nie wskazał precyzyjnie zarówno podstaw doboru nieruchomości i przyjętych danych, o które ceny zestawionych nieruchomości zostały skorygowane. Dalej pełnomocnik przytoczyła art. 110m § 1 u.p.e.a. oraz art. 110 r § 1 u.p.e.a. oraz rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania wartości nieruchomości (DZ.U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie z 2014r.), art. 154 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm. - dalej u.g.n.) omawiające proces szacowania nieruchomości oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy tj. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie z 2004r.) pełnomocnik podsumowała, iż operat szacunkowy chociaż jest opinią autorska rzeczoznawcy, winien być sporządzony w sposób logiczny zrozumiały i przejrzysty, co warunkuje dokonanie jego oceny. Przy metodzie porównywania parami, zastosowanej przez biegłego w niniejszej sprawie, konieczna jest znajomość cech zarówno nieruchomości wycenianej, jak i nieruchomości uznanych za podobne, bowiem te cechy determinują wartość nieruchomości. Tymczasem operat szacunkowy wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy z dnia [...] r. nie zawiera żadnych szczegółowych danych dotyczących nieruchomości uznanych za nieruchomości podobne. Dowodząc, iż zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen, pełnomocnik uznała, iż dla wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej do porównania winno być przyjętych co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy dotknięty jest wadami, które pozbawiają go mocy dowodowej. Tym samym naruszone zostały: art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a., które mogą mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zasadnym więc pełnomocnik uznała wniosek adwokata o sporządzenie nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz przeprowadzenie dowodu z dokumentu - operatu szacunkowego z dnia [...] r. sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia 29 sierpnia 2019 r. nr [...] Naczelnik zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy wartości ww. nieruchomości będący podstawą dokonania przez organ egzekucyjny opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, o zajęcie stanowiska w sprawie zarzutów zobowiązanego. W odpowiedzi z dnia 12 września 2019 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że zgodnie z art. 154.1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, a w procesie analizy lokalnego rynku zaobserwowano wystarczającą ilość transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości spełniających warunki podobieństwa i porównywalności. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości, a podejście to stosuje się, gdy są znane dane o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej i ich cechach. Zgodnie z pkt. 5.2.8 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), Nota Interpretacyjna, Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości, wymagane jest podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i o cenie maksymalnej, z wyeksponowaniem ich cen do przyjętej skali cech rynkowych, a w operacie szacunkowym na str. 20 przedstawiono opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych. Operat szacunkowy więc sporządzony został z należytą starannością, analizą rynku, a nieruchomości przyjęte w przedstawionej próbie, położone na obszarze powiatów [...], [...], [...], [...] stanowiącego obszar subregionu [...] o podobnej charakterystyce, spełniają wymogi podobieństwa i porównywalności. Operat obrazuje w sposób wyczerpujący wszelkie cechy przedmiotowej nieruchomości wraz z opisem powierzchni działek, wieku drzewostanu, przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, kształtu działek, wyposażenia w infrastrukturę oraz dojazd do nieruchomości. Reasumując, opinia sporządzona została w sposób poprawny, a określona w niej wartość nieruchomości w pełni odzwierciedla rzeczywistą wartość możliwą do osiągnięcia na badanym rynku nieruchomości. 2.3. Naczelnik postanowieniem z dnia [...] r. nr [...] oddalił zarzuty pełnomocników skarżącego do opisu i oszacowania wartości nieruchomości (nr księgi wieczystej [...]). Posiłkując się danymi omówionymi w operacie szacunkowym wartości przedmiotowej nieruchomości oraz wyjaśnieniami rzeczoznawcy w zakresie zarzutów do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości, sporządzonego protokółem z dnia [...] r. organ egzekucyjny stwierdził, że skoro działka o numerze [...] jest nieruchomością leśną wykorzystywaną jako las, to dla wyceny rynkowej wchodzi w grę tylko podejście porównawcze zastosowane w tej sprawie. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, w szczególności co do wyboru metody szacowania oraz określenia wartości nieruchomości, gdyż nie dysponuje odpowiednimi wiadomościami. Dokonana przez organ egzekucyjny analiza doboru nieruchomości podobnych przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego, nie wykazała nieprawidłowości dyskwalifikujących jej wartość, gdyż są to również nieruchomości o charakterze leśnym, położone w powiatach ościennych, o zbliżonych powierzchniach i cenach. Naczelnik stwierdził, iż procedura szacowania przedstawiona została przez rzeczoznawcę w sposób wystarczający i zrozumiały. Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania należy do rzeczoznawcy, który nie musi uzasadniać powodów wybrania konkretnej metody. W odniesieniu natomiast do zgłoszonego zaniżenia wartości szacowanej nieruchomości pełnomocnik nie podał żadnych argumentów na ich obronę. W sprawie natomiast zarzutów pełnomocnika Z. K. organ egzekucyjny stwierdził, że są one nazbyt ogólnikowe, ponieważ zarzucając wady w zakresie doboru konkretnych nieruchomości do porównania nie wyjaśnia, na czym te wady polegają. Ewentualne zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny być konkretne, a nie stanowić luźnych zarzutów i uwag. Wyjaśnił, że przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie przewidują w sytuacji wniesienia zarzutów, każdorazowego sporządzania operatu szacunkowego lub zlecania innemu rzeczoznawcy wydania opinii względem operatu, ani też uzyskiwania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego od posiadającej takie uprawnienia, organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dodał, że z takim wnioskiem może zwrócić się strona kwestionująca prawidłowość kwestionowanego operatu szacunkowego nieruchomości. 2.4. W zażaleniu na ww. postanowienie pełnomocnik Z. K. podkreśliła, iż rzeczoznawca majątkowy wybierając jako bazę porównawczą do wyceny wskazał transakcje z innych obszarów z okresu 18 miesięcy, a w tabeli zamieścił 12 transakcji do porównania. Nie uwzględnił jednak badania żadnej transakcji nieruchomościami o podobnych cechach znajdujących się na obszarze gminy P., jak również przekraczającym granice tej gminy w kontekście wykazania w operacie szacunkowym istnienia przynajmniej trzech transakcji na terenie tej gminy. Nie wyjaśniono dlaczego nie zostały przeanalizowane przez rzeczoznawcę transakcje zawarte na terenie gminy P. za okres ponad 21 miesięcy wstecz od daty sporządzenia operatu. Dopiero gdyby takie transakcje nie były adekwatne, można by przyjąć rozszerzony rynek nieruchomości za okres 21 miesięcy. Poza tym w przedmiotowym operacie oraz w wyjaśnieniach rzeczoznawcy nie uzasadniono powodu zróżnicowania okresu badania transakcji nieruchomościami w zależności od miejsca ich położenia, tj. gminy P.. Wskazując na obowiązki rzeczoznawcy majątkowego przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości i organu egzekucyjnego w zakresie sprawdzenia, czy we właściwy sposób ocenił on, szczególnie przez pryzmat zarzutów prawidłowości dokonanego wyboru metodologii szacowania, w tym określenia badanego obszaru jako jednego rynku lokalnego, z uwzględnieniem uwarunkowań wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz w § 26 ust. 3 rozporządzenia z 2014r. Przyjęte przez rzeczoznawcę porównanie nieruchomości położonych w 10 wymienionych w zażaleniu, oddalonych geograficznie gminach doprowadziło do przyjęcia bardzo dużej rozpiętości cen, co rzutuje na wysokość wyliczonej ceny średniej. Określona tak wartość nieruchomości znacznie odbiega od ustalonych wysokości za podobne nieruchomości położone na terenie gminy P., gdzie według załączonych wydruków oferowanych do sprzedaży nieruchomości rolnych położonych w miejscowości N., gm. P., cena 1 m2 kształtuje się na poziomie [...]zł. Pełnomocnik zarzuciła wydanemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie swobodnej oceny dowodów, tj. błędne przyjęcie, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, a tym samym przyjęcie, że wyjaśnienia rzeczoznawcy dotyczące postawionych zarzutów są wyczerpujące i nie budzą zastrzeżeń i wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego do sporządzenia operatu szacunkowego oraz o wstrzymanie sprzedaży zajętej rzeczy. 2.5. Zaskarżonym postanowieniem Dyrektor utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika. W uzasadnieniu, przywołując art. 110s § 1 u.p.e.a., wskazał, iż Naczelnik dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania wartości nieruchomości, albowiem rzeczoznawca majątkowy dokonujący szacunku wartości ww. nieruchomości gruntowej - K. S. - jest uprawnionym do realizowania tego typu zlecenia organu egzekucyjnego, a operat szacunkowy odpowiada wartości zastanej po oględzinach, o czym stanowi art. 110s § 1 u.p.e.a. i zawiera wszystkie niezbędne elementy wymienione w § 2 tego artykułu. Dyrektor podkreślił, że operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego, wiąże organ egzekucyjny w tym sensie, że nie może on zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Ma on jednak obowiązek dokonania jego oceny. Powołany przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy legitymuje się stosownymi uprawnieniami, a więc posiada odpowiednią wiedzę w tym zakresie. Przedłożony przez niego operat szacunkowy, sporządzony został według wytycznych działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i ukończony [...] r., a więc na gruncie art. 156 ust. 3 tej ustawy posiada moc obowiązującą. Jego treść przejrzyście prezentuje sposób szacowania przedmiotowej nieruchomości i zawiera wszystkie dane, o których mowa w art. 158 ust. 1 u.g.n. W dalszej kolejności Dyrektor przywołał regulacje art. 152 ust. 2, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n. i wskazał, że w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym wobec skarżącego wdrożono środek egzekucyjny w postaci egzekucji z przedmiotowej nieruchomości w celu zaspokojenia obciążających go zobowiązań podatkowych, zatem jedynym możliwym do zastosowania, według wytycznych § 49 ww. rozporządzenia, jest omówione w § 4 podejście porównawcze. Przepis ten w ust. 1 wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W ust. 2 natomiast precyzuje, że w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku, a w ust. 3 stanowi, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcie transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Co istotne w tej sprawie, przy metodzie korygowania ceny średniej, o czym traktuje ust. 4 tego § 4 rozporządzenia, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zdaniem Dyrektora nie sposób przy tym uznać za zasadną argumentację pełnomocnika dotyczącą wadliwości operatu szacunkowego wartości przedmiotowej nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z powodu nieuwzględnienia w celach porównawczych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości przeprowadzonych na terenie gminy P.. Jak bowiem wynika z przytoczonego wyżej § 4 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r., porównuje się nieruchomości z rynku właściwego dla położenia nieruchomości, a nie z tej samej miejscowości. W rozumieniu § 26 ust. 1 rozporządzenia z 2004r. właściwy dla położenia nieruchomości to rynek lokalny. Przepis ten bowiem stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Z całą zaś pewnością rynkiem lokalnym jest nie tylko teren gminy, w której położona jest wyceniana nieruchomość, ale również gmin ościennych. Najważniejszy przy tej metodzie jest dobór nieruchomości podobnych, spełniających kryteria zbliżone do nieruchomości wycenianej. Dokonujący wyceny ww. nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął dla porównania ceny nieruchomości o zbliżonych cechach, będących przedmiotem transakcji na rynku lokalnym. Zaakcentować przy tym należy, że żadna z norm prawnych omawiających procedurę szacowania wartości nieruchomości nie wymaga dokonywania analizy wszystkich nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania, co zresztą byłoby niemożliwe ze względu na ochronę prywatności ich właścicieli. Dyrektor zauważył, iż pełnomocnik nie wskazała żadnych transakcji pochodzących z terenu gminy P.. Nie mogą być potwierdzeniem konkretnych transakcji kupna sprzedaży nieruchomości załączone do zażalenia wydruki, gdyż są to oferty sprzedaży i trudne do zrealizowania, sądząc z terminu ukazania się oferty - [...]lub [...] r. do dnia jej aktualizacji - [...]r. Ponadto szacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości służyć ma jej sprzedaniu w postępowaniu egzekucyjnym po cenie możliwej do uzyskania. Oferując do sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku, właściciel może sobie pozwolić na określenie wartości nieruchomości, jaką chce uzyskać i oczekiwać na nabywcę, który spełni jej warunki, natomiast w postępowaniu egzekucyjnym czas oczekiwania na potencjalnego nabywcę jest bardzo ograniczony czasowo oraz cenowo. W świetle powyższego przyjąć więc należy, że operat szacunkowy wartości ww. nieruchomości zawiera dane wymienione w 9. punktach § 56 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. zatem mógł stanowić podstawę do dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym również znalazły się wszystkie elementy wymienione w art. 110r § 1 u.p.e.a. Dokonany zatem na podstawie prawidłowo sporządzonego i uzupełnionego stosownymi wyjaśnieniami, operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, opis i oszacowanie wartości ww. nieruchomości nie nasuwa zastrzeżeń. Brak zatem podstaw do wykonania ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej przez innego rzeczoznawcę majątkowego i zmiany prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego. Reasumując, zarzut naruszenia przez organ egzekucyjny zasad postępowania przyjętych w art. 80 w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. 3. Postępowanie przed Sądem I instancji. 3.1. W skardze osobistej strona zarzuciła wydanie postanowienia Dyrektora oraz poprzedzającego go postanowienia Naczelnika z naruszeniem przepisów postępowania, tj.: 1. Kodeksu postepowania administracyjnego:1) art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 - przez zaniechanie wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w wyniku zaniechania oceny operatu szacunkowego w zakresie nieingerującym w sferę wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, co miało wpływ na rozstrzygnięcie sprawy; 2) art. 7, 8, 77 § 1, 80 i 107 § 3 przez nie odniesienie się do argumentacji podniesionej w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, nierozpatrzenie materiału dowodowego, brak analizy treści operatu szacunkowego, który przyjęto do ustalenia wysokości wartości wyceny, brak analizy wyjaśnień złożonych przez biegłego, co skutkowało całkowicie dowolnym, niepopartym jakąkolwiek argumentacją przyjęciem w uzasadnieniu decyzji, jakoby biegły w sposób wiarygodny i logicznie spójny odniósł się do wątpliwości zgłaszanych przez strony oraz ograniczeniem oceny operatu jedynie do kwestii formalnych; c) art. 80 przez uznanie za dowód operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, pomimo że operat nie spełnia wymogów określonych w § 55 i 56 rozporządzenia z uwagi na nieprzedstawienie części rozwiązań merytorycznych i częściowe nieprzedstawienie toku obliczeń; 2. Ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji: 1) art. 110r § 1 pkt 7 w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez błędną ocenę prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu biegłego rzeczoznawcy i uznanie go za prawidłowy i sporządzony zgodnie z przepisami prawa pomimo, że: a) operat jest niepełny, gdyż nie zawiera uzasadnienia i podania podstaw w postaci danych źródłowych dla przyjętych tez, w oparciu, o które dokonany został szacunek wadliwej oceny ww. nieruchomości, b) dokonano w operacie błędnego oszacowania ww. nieruchomości poddanej szacunkowi, co w konsekwencji doprowadziło do zaniżenia jej wartości, bowiem dobrane transakcje porównawcze z innych, odległych gmin, które rzeczoznawca uznał za podobne miały kilkukrotnie niższą cenę za 1 m2 , c) nieuwzględnienie do porównania wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, cen transakcyjnych nieruchomości z terenu gminy P. oraz sąsiednich gmin. 3. Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj.: 1) art. 138 § 1 K.p.a. oraz art. 144 k.p.a. w zw. z art. 153 - 155 u.g.n. w zw. z § 55 rozporządzenia z 2004 r. poprzez przyjęcie, iż zaskarżone postanowienie organu 1 instancji jest prawidłowe i utrzymanie go w mocy pomimo, że przyjęto w nim, że art. 153-155 u.g.n. nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku przedstawienia szczegółowego uzasadnienia wniosków formułowanych w sporządzonym operacie szacunkowym, podczas gdy operat szacunkowy winien przedstawiać postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym powinien on zawierać wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, oraz wyniku końcowego, natomiast brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. W związku z powyższym wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia Dyrektora oraz poprzedzającego go postanowienia Naczelnika, wstrzymanie czynności egzekucyjnych, umorzenie postępowania egzekucyjnego, zasądzenie od Dyrektora kosztów postępowania według norm przypisanych. W uzasadnieniu skarżący wyjaśnił, iż zaaprobowano wnioski i oceny rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy z dnia [...] r., pomimo nieudokumentowania i nieprzedstawienia danych źródłowych w zakresie wyboru nieruchomości przyjętych do porównania, a także niewskazania cech podobieństwa nieruchomości porównywanych z nieruchomością wycenianą, co uniemożliwia zweryfikowanie tych transakcji przez pryzmat przymiotu nieruchomości podobnych. Podkreślił, iż przyjęto rażąco niską cenę za 1 m2, porównując nieruchomości z terenu innych gmin, z pominięciem cen nieruchomości położonych w miejscowości N., co potwierdzają załączone wydruki oferowanych do sprzedaży nieruchomości. Zdaniem skarżącego, zanim rzeczoznawca dokona wyboru nieruchomości, powinien opracować bazę nieruchomości porównawczych z danego obszaru w aspekcie ilości transakcji występujących na rynku obrotu nieruchomościami, a ilość transakcji ma wpływ na wybór metody szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z 2004 r., zawierać uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. Ponadto organy zupełnie pomijają wartość oferty sprzedaży nieruchomości położonych na tym terenie, wystawionych do sprzedaży przez A, który eh wartość jest kilkukrotnie wyższa, niż wykazana w operacie biegłego. W tej sprawie nie zostały wyjaśnione kluczowe kwestie, z punktu widzenia wartości nieruchomości objętej egzekucją, w szczególności dotyczące wyboru metody oszacowania, nieruchomości przyjętych do porównań, co stanowi o naruszeniu art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. Skarżący podkreśla, iż skoro ten sam rzeczoznawca majątkowy w dniu [...] r. sporządził 5 różnych operatów szacunkowych jego nieruchomości, to wątpliwości budzi rzetelność określenia wartości nieruchomości z uwagi na krótki czas ich sporządzenia. Odwołując się do art. 21 ust. 1-2 i art. 64 ust. 1-3 Konstytucji RP skarżący wskazał, iż obowiązkiem organów jest natomiast troska o uzyskanie od rzeczoznawcy opisu i oszacowania nieruchomości, w którym zostaną wyczerpująco omówione i wnikliwie przeanalizowane wszystkie aspekty faktyczne i prawne konieczne dla określenia wartości nieruchomości objętej egzekucją. Tylko tak sporządzony operat daje gwarancję, że przymusowa sprzedaż jego nieruchomości zostanie przeprowadzona ściśle na zasadach określonych przez prawo. 3. W odpowiedzi na skargę Dyrektor podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie. 4. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: 4.1. Skarga okazała się niezasadna. 4.2. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, dalej: p.p.s.a.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku: a) naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, który w sprawie nie ma zastosowania. Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia w tak zakreślonych granicach, Sąd nie stwierdził, że zaskarżone postanowienie nie narusza przepisów prawa materialnego lub z naruszeniem przepisów postępowania, a zatem brak podstaw do jego uchylenia. 4.3. Na wstępie przypomnieć należy, że do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu, przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, uwzględnieniem przepisów rozporządzenia z 2014 r. W wyniku dokonanej wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, który zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia z 2004 r. Zgodnie z § 56 ust. 1 rozporządzenia z 2004r, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Z kolei, zgodnie z art. 110r. § 1 u.p.e.a, w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W myśl § 4 ust. 2 ww. rozporządzenia, w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Z kolei, stosownie do § 4 ust. 4 rozporządzenia z 2004r., przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., nieruchomość podobna, to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. 4.4. Odnosząc powyższe regulacje do stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy wskazać należy, iż zasadnicze znaczenie dla jej rozstrzygnięcia ma kwestia oceny prawidłowości sporządzonej przez biegłego – rzeczoznawcę majątkowego K. S., opinii sporządzonej [...]r. w formie operatu szacunkowego, na zlecenie Naczelnika na potrzeby prowadzonej wobec skarżącego egzekucji z nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...]. Wartość rynkowa tej nieruchomości określona została przez biegłego na kwotę [...] zł. W tych ramach, zdaniem Sądu rację przyznać należy Dyrektorowi, który twierdzi, iż Naczelnik dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania wartości nieruchomości, gdyż rzeczoznawca majątkowy dokonujący szacunku wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej, opisanej w księdze wieczystej [...], położonej w miejscowości N., gm. P., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha posiadał stosowne uprawnienia, a operat szacunkowy odpowiada wartości zastanej po oględzinach, o czym stanowi art. 110s § 1 u.p.e.a. i zawiera wszystkie niezbędne elementy wymienione w § 2 tego artykułu. Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących wyceny ww. nieruchomości wskazać należy, iż zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a., organ egzekucyjny wyznacza do oszacowania wartości zajętej nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, natomiast w myśl § 2 tegoż artykułu, przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Przypomnieć także należy, iż zgodnie z art. 75 § 1 k.p.a. jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Biegłego powołuje się gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne (art. 84 § 1 k.p.a.). Stanowisko swoje biegły wyraża w opinii. Operat szacunkowy jako opinia biegłego - rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 u.g.n.), powoływanego przez organ egzekucyjny dla potrzeb postępowania egzekucyjnego, stanowi dowód w sprawie, który podlega ocenie zgodnie z art. 80 k.p.a. Jednak, z uwagi na fakt wyrażania w niej wiadomości specjalnych, którymi organ egzekucyjny nie dysponuje, wiąże ten organ w tym sensie, że nie może on zmienić obliczeń rzeczoznawcy. W niniejszej sprawie powołany przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy – K. S. - legitymuje się stosownymi uprawnieniami, a więc posiada odpowiednią wiedzę w tym zakresie. Przedłożony przez niego operat szacunkowy o wartości ww. nieruchomości, sporządzony według wytycznych działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, ukończony [...] r., na gruncie art. 156 ust. 3 u.g.n. posiada moc obowiązującą. Przepis ten stanowi, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Treść operatu w sposób jasny prezentuje sposób szacowania przedmiotowej nieruchomości i zawiera wszystkie dane, o których mowa w art. 158 ust. 1 u.g.n. Zgodnie bowiem z art. 152 ust. 2 u.g.n. wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Według art. 153 ust. 1 podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. W realiach rozpoznawanej sprawy, z uwagi na zastosowany wobec skarżącego środek egzekucyjny w postaci egzekucji z przedmiotowej nieruchomości w celu zaspokojenia obciążających go zobowiązań podatkowych, jedynym możliwym do zastosowania, w świetle § 49 rozporządzenia z 2004r., było omówione już wcześniej w § 4 podejście porównawcze. Przepis ten w ust. 1 wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W ust. 2 natomiast precyzuje, że w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku, a w ust. 3 stanowi, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcie transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przy metodzie korygowania ceny średniej, zgodnie z ust. 4 tego § 4 rozporządzenia, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zdaniem Sądu skarżący nie wykazał wadliwości operatu szacunkowego z powodu nieuwzględnienia w celach porównawczych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości przeprowadzonych na terenie gminy P.. Zasadnie Dyrektor w zaskarżonym postanowieniu przyjął, iż pełnomocnik reprezentująca skarżącego poza kwestionowaniem doboru nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego wyłonionego przez organ egzekucyjny dla celów porównawczych, nie wskazała żadnych transakcji pochodzących z terenu gminy P.. Nie mogą być potwierdzeniem konkretnych transakcji kupna sprzedaży nieruchomości załączone do zażalenia wydruki, gdyż są to oferty sprzedaży i trudne do zrealizowania, sądząc z terminu ukazania się oferty - [...] lub [...] r. do dnia jej aktualizacji - [...]r. Trafnie w tym zakresie organ wskazał, iż jak wynika z przytoczonego wyżej § 4 ust. 4 rozporządzenia z 2004r., porównuje się nieruchomości z rynku właściwego dla położenia nieruchomości, a nie z tej samej miejscowości. W rozumieniu § 26 ust. 1 rozporządzenia z 2004r. właściwy dla położenia nieruchomości to rynek lokalny. Przepis ten bowiem stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Oznacza to, iż zasadnicze znaczenie przy tej metodzie jest dobór nieruchomości podobnych, spełniających kryteria zbliżone do nieruchomości wycenianej. Rynkiem lokalnym jest zatem nie tylko teren gminy, w której położona jest wyceniana nieruchomość, ale również gmin ościennych. Zdaniem Sądu rzeczoznawca majątkowy przyjął dla porównania ceny nieruchomości o zbliżonych cechach, będących przedmiotem transakcji na rynku lokalnym - z terenu [...], [...], [...] i [...], a więc gmin ościennych należących do tzw. rynku lokalnego. W pkt 7 Określenie wartości rynkowej nieruchomości niezabudowanej operatu szacunkowego z [...] r. dokonał min. analizy rynku lokalnego (s. 18-19), wartości rynnowej gruntu (s. 19-21). Podkreślić należy, że przepisy prawne regulujące procedurę szacowania wartości nieruchomości nie wymagają dokonywania analizy wszystkich nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania. Zaakcentować także należy, że bez znaczenia dla oceny zasadności podnoszonych zarzutów pozostaje fakt, że pismem z dnia 29 sierpnia 2019 r. nr [...] Naczelnik, dążąc do wyjaśnienia wszystkich mających w sprawie znaczenie okoliczności, zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w sprawie zarzutów skarżącego. Pismem z dnia 12 września 2019 r. rzeczoznawca wyjaśnił wybór podejścia oraz metody techniki szacowania nieruchomości przez niego zastosowane i wskazał na pkt. 5.2.8 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), Nota Interpretacyjna, Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości. Niewątpliwie celem egzekucji z nieruchomości jest jej sprzedaż po cenie możliwej do uzyskania. Według założeń § 5 rozporządzenia z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego tego typu sprzedaż uznawana jest jako dokonana w szczególnych warunkach i transakcje te nie mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych ze względu na ewentualność ustalenia zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Jak dowodzi treść tego przepisu, chodzi o ceny przeciętne, a nie najwyższe, zatem nie jest możliwe przyjęcie do oszacowania wartości nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym, wyłącznie transakcji o cenach najwyższych, bowiem przeczyłoby zasadom metody porównawczej. Stąd właśnie w metodzie porównywania parami wybiera się transakcje obrotu nieruchomościami podobnymi, o różnych wartościach, a cechy podobieństwa winny być wyspecyfikowane w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca majątkowy wyznaczony przez organ egzekucyjny wykazał w kwestionowanym przez skarżącego operacie szacunkowym znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych i ich cech mających wpływ na poziom ceny ustalonej dla nieruchomości. Skarżący poza zarzutem przyjęcia do porównania nieruchomości położonych w innych gminach, niż gmina P., gdzie zlokalizowana jest wyceniana nieruchomość, nie podał żadnej przeprowadzonej transakcji z tego terenu. W procesie wyceny wartości nieruchomości metodą porównywania parami nie mogą być brane pod uwagę nieruchomości proponowane do sprzedaży, ale sprzedane i to takie, które są położone w gminach stanowiących subregion [...], spełniające kryterium podobieństwa. Zdaniem Sądu fakt sporządzenia w jednym dniu - [...] r. przez rzeczoznawcę pięciu operatów szacunkowych pozostaje bez wpływu na zaprezentowane powyżej stanowisko co do prawidłowości operatu w niniejszej sprawie. Dotychczasowe rozważania prowadzą do wniosku, że operat szacunkowy wartości ww. nieruchomości zawiera dane wymienione w 9. punktach § 56 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r., co oznacza, iż mógł stanowić podstawę do dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym również znalazły się wszystkie elementy wymienione w art. 110r § 1 u.p.e.a. Dokonany zatem na podstawie prawidłowo sporządzonego i uzupełnionego stosownymi wyjaśnieniami, operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, opis i oszacowanie wartości ww. nieruchomości nie nasuwa zastrzeżeń. Reasumując, nie można podzielić zarzutów skargi nakierowanych na podważenie wiarygodności i prawidłowości opinii biegłego – operatu szacunkowego, który prawidłowo został uznany za dowód w sprawie. Jak wykazano wyżej operat ten spełnia wymogi określone w § 55 i 56 rozporządzenia z 2014r. Tym samym zasadnie Dyrektor przyjął, że nie zaistniały podstawy do wykonania ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej przez innego rzeczoznawcę majątkowego i zmiany prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego. Sporządzenie operatu szacunkowego nieruchomości jest odpłatne, a to oznacza, że każdorazowe jego wykonanie generuje koszty postępowania egzekucyjnego, obciążające stosownie do założeń art. 64c § 1 u.p.e.a. 4.5. Zdaniem Sądu dotychczasowe rozważania prowadzą do wniosku, iż skarżący nie wykazał naruszenia art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., albowiem Dyrektor, rozpoznając sprawę ponownie, rozważył wszystkie zarzuty odwołania, dokonał prawidłowej analizy treści operatu szacunkowego, który przyjęto do ustalenia wysokości wartości wyceny uwzględniając złożone przez biegłego wyjaśnienia. Oznacza to, że prawidłowo ustalono stan faktyczny sprawy i dokonano zgodnej z art. 80 k.p.a. oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Tym samym organ dokonał prawidłowej subsumpcji przepisów prawa materialnego, a stanowisko swoje przedstawił w uzasadnieniu. 4.6. Skarżący nie wykazał także naruszenia art. 21 ust. 1-2 i art. 64 ust. 1-3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, zgodnie z którymi prawo własności podlega, co do zasady, konstytucyjnej ochronie. Jakkolwiek Sąd podziela stanowisko skarżącego, iż skoro ingerencję w jego prawo własności w trybie przymusu egzekucyjnego należy postrzegać jako instytucję wprowadzoną przez ustawodawcę na zasadach wyjątku, w celu zrealizowania uprawnień wierzyciela, to czynności prowadzące do licytacyjnej sprzedaży nieruchomości, w tym jej opis i oszacowanie, nie mogą być oparte na uogólnieniach rzeczoznawcy czy na jego wyborach pozbawionych konkretnego uzasadnienia, to już nie można podzielić tezy, że taka sytuacja miała miejsce w rozpoznawanej sprawie. Jak wykazano wyżej organy egzekucyjne uzyskały prawidłowo sporządzono operat szacunkowy, w którym wyczerpująco omówiono i wnikliwie przeanalizowane wszystkie aspekty faktyczne i prawne konieczne dla określenia wartości nieruchomości objętej egzekucją. Tak sporządzony operat stanowił podstawę dla sporządzenia opisu i oszacowania wartości objętej postępowaniem egzekucyjnym ww. nieruchomości, stanowiąc jednocześnie gwarancję, że przymusowa sprzedaż tej nieruchomości zostanie przeprowadzona ściśle na zasadach określonych przez prawo. 4.6. Reasumując, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił, uznając ją za bezzasadną.